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El pasado mes de febrero confirmó la tendencia a la baja tanto de la venta de viviendas, como de la concesión de hipotecas en nuestro país por el impacto de la pandemia del covid-19. Con un descenso de las ventas del 15,4% y de los préstamos del 30,4% en tasa interanual, aparecen alternativas a la compra de una casa sin hipoteca, como es el caso de la compraventa con pago aplazado.
Esta alternativa existe en nuestro país, aunque no es muy habitual. Se trata de una posibilidad que supone que el vendedor entrega la vivienda al comprador por un precio determinado que éste irá pagando a plazos. Es decir, el comprador puede desembolsar el importe de la casa en diversos plazos y llevar a cabo la compra sin necesidad de financiación bancaria. Sin contar con todo el dinero para pagar en un único plazo.
Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, señala que “la compraventa con pago aplazado puede llevar aparejada la entrega de la posesión al comprador, de manera que pueda disfrutar del inmueble, aunque no haya satisfecho todavía íntegramente su precio. No obstante, también podrá acordarse que el vendedor retenga la posesión hasta que se le abone la totalidad del precio. Por no estar obligado a entregar la cosa vendida si el comprador no le ha pagado el precio, o se ha convenido un aplazamiento del pago”.
Este tipo de compraventas suelen formalizarse en un documento privado y posteriormente se otorga una escritura pública al tiempo que se liquida la totalidad del precio. Pero esta fórmula ofrece pocas garantías al comprador, ya que, si el contrato no se ha elevado a escritura pública, es posible que se venda la casa a un tercero o que sea embargada si el vendedor tiene deudas con la administración (Hacienda o con la Seguridad Social) o con otros acreedores particulares. Por eso Salcedo aconseja que la operación se realice directamente ante notario y posteriormente se inscriba en el Registro de la Propiedad a favor del comprador.
Desde Ático Jurídico recuerdan que el contrato de compraventa con pago aplazado que se firme por ambas partes deberá prever el posible incumplimiento de pago por parte del comprador. Es frecuente incluir una condición resolutoria expresa en el contrato para que, en caso de incumplimiento de cualquiera de los plazos del pago, el vendedor pueda exigir al comprador el cumplimiento o la resolución contractual (en base a los artículos 1124 y 1504 del Código Civil).
Otra posible garantía, aunque es menos habitual, es establecer un pacto con reserva de dominio, es decir, esto permite al vendedor reservarse la propiedad de la vivienda hasta que se materialice el pago íntegro del precio, con independencia de que se haya cedido ya al comprador la posesión de la casa y esté viviendo ya en ella. En estos casos, de cara al pago de impuestos, la Administración entiende que tanto comprador como vendedor deben pagar todos los impuestos que le corresponden: el comprador deberá pagar el ITP, y el vendedor, la plusvalía municipal e IRPF. No obstante, José María Salcedo, socio de Ático Jurídico, recuerda que en el IRPF será posible imputar la ganancia obtenida a medida en que se formalicen los pagos.
Otra garantía puede ser que el comprador presente una persona solvente de su confianza para que sea fiador solidario en el contrato y al que, en caso de impago del dinero acordado, el vendedor pueda reclamarle el abono de las cantidades impagadas.
En caso de que obtenga una ganancia patrimonial, el vendedor deberá tributar en el IRPF por dicha ganancia que se calculará comparando los valores de adquisición y transmisión del terreno donde se ha levantado la casa.
“El matiz, en estos casos, está en el hecho de que, cuando se pacte el pago del precio fijado en la compraventa, en plazo superior al año, el contribuyente vendedor tendrá la posibilidad de optar porque la ganancia patrimonial se impute proporcionalmente, en los ejercicios en los que vaya recibiendo los pagos”, señala José María Salcedo. Esta posibilidad está establecida en la Ley del IRPF.
Para que se devengue este impuesto es imprescindible que no sólo se firme el contrato de compraventa, sino que se entregue el inmueble y se ponga a disposición del comprador.
La plusvalía municipal en una venta a plazos
Este impuesto también se devenga una vez se entregue la casa al comprador, pero este tributo se paga en una sola vez una vez formalizada la venta. Salvo que la venta se haya realizado a pérdidas (diferencia entre el valor de adquisición y transmisión en las escrituras): en este caso no habrá que pagar la plusvalía municipal.
Para que la hacienda autonómica donde se encuentre la vivienda pueda cobrar el ITP (Impuesto sobre transmisiones patrimoniales) es necesario que se transmita la vivienda al comprador y el devengo se hace el día en que se realiza el acto. Formalizada la compraventa de la casa Hacienda exigirá el pago de la totalidad del impuesto, que varía en función de la CCAA.
José María Salcedo asegura que en ocasiones en la compraventa de una casa plazos se pactan condiciones suspensivas y resolutorias, es decir, en el primer caso la eficacia del contrato queda condicionada al cumplimiento de una condición, y en el segundo caso, el cumplimiento de la condición supondrá la resolución del contrato firmado.
Así, en el caso de que un contrato de compraventa se sujete a una condición suspensiva, las cantidades que reciba el vendedor con anterioridad a la transmisión de la propiedad se consideran anticipos o entregas a cuenta del futuro precio a percibir, y no habrá tributación en IRPF.
Si finalmente no se cumple la condición y, por tanto, el contrato de compraventa no sigue adelante, podría haber una ganancia patrimonial en el IRPF del vendedor del inmueble. Pero dicha ganancia no se derivaría, obviamente, de la transmisión de ningún elemento patrimonial (que finalmente no se ha materializado), sino de la indemnización por daños y perjuicios que le pudiera corresponder por el hecho de no haberse podido formalizar la compraventa. Dicha ganancia se integraría en la parte general de la base imponible del período impositivo en el que tenga lugar el incumplimiento de la condición.
Pero si la condición pactada es resolutoria y se cumple, entonces comprador y vendedor dan por resuelto el contrato (no sigue adelante). En este caso, el vendedor, que ya habrá tributado por la ganancia patrimonial al entenderse perfeccionada la compraventa (salvo cumplimiento de la condición), podrá solicitar la rectificación de la declaración de IRPF en la que tributó por dicha ganancia, y la devolución de ingresos indebidos.
Eso sí, en la medida en que este vendedor perciba una indemnización por la resolución del contrato, la misma podría tributar como ganancia patrimonial en la base imponible general, al no venir referida a la transmisión de un inmueble.
En caso de condición suspensiva, el impuesto no se liquida hasta que se cumpla. En caso de condición resolutoria, el impuesto se paga en el momento de la transmisión, sin perjuicio de la devolución que pudiera corresponder en caso de que la condición se cumpla.
En caso de condición suspensiva, este impuesto lo pagará el comprador una vez se cumpla la condición, y en caso de condición resolutoria, se pagará el ITP en el momento en que se formalice la compraventa.