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El mercado hipotecario sigue inmerso en la revolución que comenzó con las primeras subidas de los tipos de interés en la eurozona desde 2011.
Desde el pasado mes de julio, el Banco Central Europeo (BCE) ha incrementado hasta en cinco ocasiones el precio del dinero, hasta situarlo en su reunión de este 2 de febrero en el 3%, su nivel más alto desde noviembre de 2008. Este giro de la política monetaria de la institución tiene por objetivo frenar la escalada de la inflación en la región y garantizar la estabilidad de precios (es decir, que la inflación se mantenga en torno al 2%), pero está teniendo un impacto directo en las hipotecas.
Además de provocar un rally del euríbor y, de facto, una fuerte subida de las cuotas para quienes tienen contratado un préstamo a tipo de interés variable, también ha restado atractivo a las hipotecas fijas, que estaban batiendo todos los récords de contratación. Un escenario que ha dejado a las hipotecas mixtas como las grandes beneficiadas.
A pesar de que no existen cifras oficiales sobre la contratación de estos préstamos, ya que el Consejo General del Notariado no cuantifica qué tipo de hipotecas se contratan y el INE, según su metodología, las contabiliza como un tipo variable (de ahí el auge de este tipo de hipotecas en los últimos meses), los datos de mercado sí muestran que se está produciendo un auge de operaciones.
“Nuestras operaciones siguen una tendencia similar respecto al total de España y lo que observamos es un crecimiento espectacular”, afirma Juan Villén, director general de idealista/hipotecas.
Solo en el mes de diciembre, el número de hipotecas a tipo mixto llegó a representar el 31% de las operaciones en las que intermedió el bróker hipotecario de idealista, frente al 10% de las variables. “Esto supone un incremento del número de operaciones del 150% respecto al número total de operaciones en 2021 y un incremento del 400% interanual; es decir, respecto a diciembre de 2021”, insiste Villén.
La tendencia empezó en pleno verano, coincidiendo con la primera subida de los tipos de interés por parte del BCE y después de que las hipotecas fijas marcaran máximos históricos, al suponer el 75,4% de los préstamos inscritos en dicho mes, según el INE.
Desde entonces, insiste el director general de idealista/hipotecas, “ha renacido el tipo mixto como la fórmula elegida por muchas familias para obtener financiación a precios más bajos y estables durante un periodo inicial de años, para protegerse de la incertidumbre actual”. Tal es el interés de los consumidores por esta alternativa de financiación para la compra de vivienda que, según Villén, “en base a las hipotecas firmadas a través de nuestro servicio de bróker hipotecario en idealista, las hipotecas mixtas supondrían 3 de cada 4 hipotecas que la estadística del INE encuadra como variables”. De ahí que esta categoría esté ganando terreno a la fija dentro de los datos oficiales.
Conviene recordar que las hipotecas mixtas establecen un periodo inicial a tipo fijo (normalmente de 5, 10 o 15 años) y que, pasado dicho plazo, pasan a un tipo de interés variable (euríbor más el diferencial que aplique cada banco) hasta la fecha de vencimiento. Por tanto, es una opción a medio camino entre la tranquilidad que ofrece una hipoteca fija (en la que siempre se paga la misma cuota, desde el primer mes hasta el último, eliminando así el riesgo de volatilidad del euríbor) y el menor tipo de interés de las hipotecas variables, que compensa parcialmente dicha volatilidad.
Todo ello hace que sean “un producto interesante para los consumidores en un contexto de inflación", ya que “solucionan la incertidumbre a medio plazo y además dan opcionalidad/flexibilidad ya que puedes optar por beneficiarte de un periodo de estabilidad futuro, dado tu perfil de riesgo y expectativas”, argumentan desde idealista/hipotecas.
Además, el fuerte crecimiento de las hipotecas mixtas es “un resultado inesperado de esta nueva coyuntura” que también viene respaldado por la apuesta que está haciendo la banca por este producto, cuya oferta es competitiva, según recalca Villén.
“El sector financiero ha centrado sus esfuerzos comerciales en sacar al mercado hipotecas mixtas con condiciones muy competitivas -hoy se pueden encontrar por debajo del 2% en la parte fija- que están teniendo mucha aceptación entre los consumidores que buscan asegurar la cuota frente a subidas de tipos, pero que no quieren asumir un tipo fijo para toda la vida del préstamo al 4%”, recalca el responsable de idealista/hipotecas. Actualmente, son muy pocos los bancos comercializan hipotecas fijas por debajo del 3%, mientras que a tipo variable las ofertas parten desde euríbor + 0,50%.
En seste escenario, Villén ve probable que esa tendencia al alza de las hipotecas mixtas se mantenga durante 2023, aunque “todo dependerá de la evolución de los costes de financiación a largo plazo de los bancos. Lo que está claro es que los consumidores le han cogido el gusto a la seguridad de una cuota hipotecaria invariable, y los bancos deberían hacer el esfuerzo de buscar productos que satisfagan estas necesidades”, aclara.
Lo que también parece estar claro es que el sector financiero está desincentivando las hipotecas fijas, como muestra el encarecimiento progresivo que está aplicando a su oferta a medida que se está incrementando su coste de financiación por las subidas de los tipos de interés. Una maniobra que está restando atractivo a este producto de cara a los consumidores.
Prueba de ello es que, según los datos del INE, los préstamos a tipo fijo han perdido 10 puntos de cuota de mercado en apenas cinco meses. Y, aunque siguen siendo la opción mayoritaria, han pasado de suponer un 75,4% de las operaciones en julio a un 65,4% en noviembre.
Además de que a los bancos les cuesta más financiarse, el responsable de idealista/hipotecas afirma que hay otro motivo por el que las ofertas a tipo fijo están perdiendo terreno frente a las mixtas: la rentabilidad.
“La curva de tipos ahora muestra que cuesta más financiarse a 10 años que a 30, lo que debería significar que las fijas deberían ser más baratas que las mixtas. Pero el problema es que, con unos tipos fijos más altos, la probabilidad de que los consumidores cancelen las hipotecas fijas de forma anticipada en el futuro, cuando los tipos bajen y los clientes cambien de banco o negocien condiciones a la baja, es mayor, y la ley hipotecaria actual impone que los bancos deben asumir los costes de deshacer el seguro que contratan para cubrir el riesgo de tipos, lo que en el mercado se denominan ‘swaps’. Así, los bancos no quieren incurrir en pérdidas, y no fomentan las fijas, pero sí las mixtas donde este riesgo es menor”, sentencia Juan Villén.