La actual situación de incertidumbre económica y alta inflación no solo está afectando a la compraventa de viviendas, sino también al mercado del alquiler. Las decisiones del Banco Central Europeo (BCE) de subir los tipos de interés del dinero, actualmente al 2%, tras la última reunión de octubre, para frenar la alta tasa de inflación en Europa, está dejando ‘daños colaterales’ en la relevante subida del euríbor, el principal indicador de referencia para las hipotecas a tipo variable en España.
El euríbor a 12 meses ha firmado su séptima subida consecutiva en octubre, al registrar una media mensual del 2,629%. Se trata de su nivel más alto desde diciembre de 2008. La subida del interés no solo afecta a los ya hipotecados, que van a ver como en algunos casos su cuota se va a encarecer en varios cientos de euros cada mes, sino también a todos aquellos que quieren comprar ahora una casa y necesitan financiación.
El acceso a los préstamos hipotecarios se está poniendo cada vez más difícil, con la práctica desaparición de la oferta de hipotecas a tipo fijo con un interés competitivo, mientras los bancos dan prioridad a su oferta a tipo variable ahora que las previsiones de los analistas son que el euríbor cierre 2022 en el entorno del 3%. La 'denostada' hipoteca mixta, que combina años de interés fijo con el interés variable, también está apareciendo como una alternativa tanto para los nuevos hipotecados, como para las novaciones y subrogaciones.
La subida de los interés afecta de lleno a la capacidad de endeudamiento de muchas familias que ahora busca un hogar en propiedad, y que ven como sus solicitudes de hipotecas se ven rechazadas por superar la tasa de esfuerzo recomendada de un tercio de los ingresos dedicados al pago de préstamos. En muchos casos, la única alternativa habitacional que les queda a estas personas es o pasarse al mercado del alquiler o quedarse directamente en el hogar familiar.
Según el último informe de idealista sobre tasa de esfuerzo financiero para la compra de una vivienda, las familias dedican ahora de media el 23,5% de los ingresos familiares, frente al 20,1% que necesitaban hace un año. Un fenómeno que se repite en todas las provincias y capitales españolas, pero sobre todo en ciudades como Barcelona, San Sebastián, Madrid y Bilbao, donde se exige un esfuerzo superior al tercio de esos ingresos familiares.
Los expertos coinciden en que esta situación de cierto traslado de la demanda de vivienda en propiedad al mercado en arrendamiento va a traer aún más presión sobre la oferta de pisos en alquiler, ya de por sí tensionada por la escasez de stock, sobre todo en los principales mercados.
Para que la oferta de alquiler sea capaz de asumir esa demanda, los analistas concretan sus medidas en” dar estabilidad y certeza jurídica a los propietarios, acabar con el intervencionismo del Estado”-con medidas como el límite del 2% en la renovación de las rentas o la declaración de zonas tensionadas de alquiler, que aparece en la futura Ley de Vivienda-, “ y ofrecer más incentivos fiscales a los pequeños propietarios y acabar con la okupación de viviendas”.
“Vamos hacia una tormenta perfecta”, afirman varios analistas del sector. “Si continúan las presiones y el acoso sobre los propietarios acabaremos en un mercado en el que no habrá oferta, pero si una demanda disparada. Los pocos pisos que queden se pondrán por las nubes, y solo podrán pagarlos los que podrían haber accedido a una hipoteca hace unos meses, pero que han sido expulsados del mercado hipotecario a pesar de ser perfiles solventes. Los más perjudicados serán los inquilinos más vulnerables”.
Para Gonzalo Bernardos, profesor de economía y director del Máster de asesoría y consultoría inmobiliaria de la Universidad de Barcelona, “el año que viene, en el mejor de los casos, el precio del alquiler se estancará. El que tú tengas una evolución de los precios del alquiler para arriba en una coyuntura recesiva es dificilísimo. Porque la gente no es que sustituya la compra por el alquiler, es que sustituye el alquiler por quedarse en casa de los padres. O lo que hacen en lugar de alquilar viviendas, es alquilar habitaciones".
La tasa de emancipación juvenil se situó en el 16,75% en el segundo trimestre de 2021, es decir, solo 17 de cada 100 jóvenes de entre 16 y 29 años residen fuera del hogar familiar, según el Consejo de la Juventud de España (CJE). La tasa de emancipación de los jóvenes españoles sigue estando por debajo de la media europea, mientras que el perfil medio del joven que se independiza no lo logra hasta los 29 años.
Por otro lado, los expertos achacan que la incertidumbre económica y a las medidas de sobreprotección del arrendatario, “están paralizando el mercado, con destrucción de la oferta de alquiler residencial y subidas de precios. En la situación actual, un propietario que no tenga necesidad de alquilar o vender, tendrá la vivienda cerrada a cal y canto, hasta que cambie esta situación”, concreta José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).
“Hemos visto como durante la pandemia, la oferta de alquileres aumentó de forma considerable, sin ninguna intervención pública, y los precios de los alquileres cayeron hasta los dos dígitos. Luego la solución para bajar las rentas de los alquileres está en tomar medidas que favorezcan que aumente la oferta de viviendas, y no tomar medidas para que se reduzca, como está ocurriendo actualmente con las últimas acciones adoptadas”, concreta el responsable de ANA.
La oferta de viviendas en alquiler se ha reducido un 25% interanual durante el tercer trimestre de 2022, según un estudio de idealista. A pesar de lo abultado de este dato, la caída de stock es inferior a que la que se registró entre abril y junio, cuando la oferta se contrajo un 37%. En los principales mercados de arrendamiento también se ha moderado el descenso, tanto en Barcelona (-46%) como en Madrid (-33%).
“Actualmente, el mercado está siendo atacado desde el Gobierno, con su Ley de Vivienda y las medidas cortoplacistas con las que buscan conseguir votos a cambio de perjudicar a los propietarios de estos inmuebles, y asimismo está siendo afectado negativamente por la subida de las rentabilidades exigidas por los inversores y el incremento de los costes de financiación”, comenta Mikel Echavarren, CEO para España y Portugal de Colliers.
Y agrega que “todo ello llevará a una reducción de la producción de este tipo de viviendas hasta que los tipos de interés sean inferiores a la rentabilidad que se consigue con estas inversiones y hasta que un gobierno futuro favorezca la estabilidad y la seguridad jurídica en este mercado”.
Para Daniel Cuervo, secretario General de APCEspaña, “probablemente (el alquiler) se dirige a un mercado más pequeño que provocará un problema social si la Ley de Vivienda se aprueba porque desaparecerá mucha oferta actual y desencadenará en un incremento de los precios aún mayor de lo que sucede en las principales ciudades”.
El precio del alquiler ya ha batido récord en la mitad de España en lo que va de año. Las rentas han marcado máximos en 25 capitales en octubre, como en Barcelona, Valencia, Málaga o Palma. Madrid aún está un 2,7% por debajo de sus máximos en el mercado del arrendamiento de viviendas, mientras el precio del alquiler en España alcanza los 11,2 euros/m2/mes, un 2,6% inferior al techo alcanzado en septiembre de 2020.